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家屋(建物)の固定資産評価額(修繕実施したケース)

建物の修繕をした場合、固定資産税評価額はどのように変更されるのか?」という質問をクライアントからいただきましたので、この機会に調べました。

そもそも、固定資産税における家屋(建物)の評価額は、再建築費(価格)を基準として評価する方法(再建築価格方式)を採用しています。
算式は、” 家屋の評価額(価格)=基準年度の前年度における単位当たり再建築費評点×再建築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額 ” です。
自分なりに理解したところをお伝えすると、現時点で同じ建物を建築した時に掛かるであろう新築費用の見積もり額から、実際に新築した時からの使用年数分を減価(いわゆる減価償却)して、さらに物価変動等を加味するといったイメージかと。
ちなみに、下限(最終残価率)が2割として設定されていますので、耐用年数を過ぎたどんなに古い建物でも新築費用相当額の2割の評価が残るということになります。

前置きが長くなりましたが、修繕を行った場合の対応についてです。
増築などをして登記変更(構造や面積など)を行った場合は、都税事務所のほうでその事実を把握して再評価が実施されるようです。特に届出等は不要です。

問題になるのが、塗装や小規模補修など登記事項に該当しない修繕の場合です。
修繕により耐用年数が大幅に伸びたり、建物の価値が大きく増加しないのであれば、固定資産税評価額の変更には該当しないようです。
エレベーターの設置など、登記変更がなくても建物の使用状況が変わるケースは、固定資産税評価額の再評価の対象ということでした。
最終的には、個別の判断になるようなので、都税事務所に確認したほうが良さそうです。

原状回復費用(資産除去債務)

中小企業の経理ではあまりお目に掛かりませんが、企業会計基準第18 号「資産除去債務に関する会計基準」に従って、資産除去債務という負債を認識しなくてはなりません。

会計基準では、
”「資産除去債務」とは、有形固定資産の取得、建設、開発又は通常の使用によって生じ、当該有形固定資産の除去に関して法令又は契約で要求される法律上の義務及びそれに準ずるものをいう。”
とされています。

要するに、「資産を使っている間と将来廃棄する時に必要な費用を見積もって、あらかじめ会計上認識しておいてね。」ということです。

頻繁に出くわすのが、賃借している事務所に関して将来発生するであろう、退去時の原状回復費用です。
当然、資産除去債務として認識するのですが、では「除去に要する費用」をどのように見積もるのか?

(新事務所の除去に要する費用)=(旧事務所の原状回復費用)÷(旧事務所の面積)×(新事務所の面積)
というのが多いようです。

何年も先の費用を正確に見積もるのは難しいので、直近の実績を準用して面積比率で算出するということですね。

それでは、肝心の資産除去債務はというと、「資産除去債務はそれが発生したときに、有形固定資産の除去に要する割引前の将来キャッシュ・フローを見積り、割引後の金額(割引価値)で算定する。」とされています。

長くなりましたので、具体的な資産除去債務の計上方法については、別の機会にさせていただきます。

企業会計基準第18 号「資産除去債務に関する会計基準」
https://www.asb.or.jp/asb/asb_j/documents/docs/aro/aro.pdf

ご挨拶

 バディーズグループは、M&A、会計、税務などの分野を中心に、経営総合支援業務のプロフェッショナルとして企業経営のお手伝いをさせていただいております。
 クライアント様から寄せられたご質問や業務上確認した事項などを、本ブログに残していきたいと思っています。
 本ブログの情報が、少しでもみなさまのお役に立てば幸いです。 

バディーズ株式会社
代表取締役社長 堀 秀行
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